[摘要] 房产经济已经从中国的“经济支柱”慢慢下滑，近年来房产经济越来越不如前几年景气，中国楼市也处于颓废期，那么在这种情况下未来的中国房价会何去何从呢？可以确定的是一线城市很难出现暴涨，三四线城市或许是未来人口转移趋势！
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">未来楼市生产供给会越来越低
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">现在约有220亿平方米左右的住存量宅。如果按2030年70%的城镇化率计算，我们住宅总量约需要440亿左右，就是在现有基础翻一番，按照十年计算，每年竣工量大概14亿，也就是说大概有七到八年的时间基本可以满足新增两百多亿的工程总量。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">但我们不可能一直保持增长到2030年，现有新开工量持续下滑。过去一年多可以新开将近二十亿平方米，今年只有六亿多。现在的14亿自有商品房住宅竣工量大约有九亿多，不到十亿，还有一部分是政府主持的保障性住房。再加上一些地方建设总量，14亿基本到头。未来生产供给会越来越低。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">在建未完工面积还有很多，现在大概有60亿左右平方米，很高。但很多可能在停滞状态，存在基数但不具备竣工积极性。这几年我们连续完成大概105亿，未来发展也会持续，但要让它永远按照这样一条斜线增长不可能。所以我们认为到一定顶峰生产供给这条线会逐渐下滑。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">人口结构对楼市影响巨大 老龄化不会削弱住房需求
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">人口结构对于住房影响巨大。2015年可能是购房适龄人口比例高峰，以后开始出现下降趋势。25到35岁之间的人群购房总量大概占总购房量的34.7%，35到45岁之间占35.8%，光这两者的购房量就占到购房总量的70%。小于25岁大部分都是靠父母(买房)，大于45岁很多以旧房置换。购房适龄这类人群比例2015年以后呈现逐步下降的趋势，这对楼市影响比较大。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">计划生育到现在为止已经进入婴儿低潮，网上近讨论要不要全面放开二孩。如果再不放开，未来就业人口的比例将逐步下降。德国是世界老龄化程度高的国家，德国1960年的人口结构和中国2010年的人口结构差不多。2010年德国五十岁以上人口占大多数，德国老龄化程度高但是他们有钱，人均GDP五万多美元，我们人均GDP才八千美元，所以大家都在研究中国人未老先富以后会怎么样。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">很多人说我们年轻人不要买房子，以后可以继承爷爷奶奶外公外婆好几套房子，这个笑话一听就不可信，但很多人都信。为什么不可信，因为老一辈子去世你才有可能继承房子。以后医疗卫生条件越来越好，老人家活得很健康，平均年龄90岁以上，你上哪儿继承房子去。 德国60年代的时候有7300万人口，家庭总数1900万，平均每个家庭3.76人。到2010年，德国总人口8100万，人口只增加了10%，但家庭数增加一倍多，四千多万。因为每个家庭人数变少了，从每户3.76人变成2.03人。老龄化生活不是说代表以后住房需求少了。正好相反，老人越来越多，年龄越来越长，单身老人增加了，家庭变小了，住房需求会增加。1985年时我国每户家庭平均3.76人，现在平均3.02，城市是2.8。北京上海为什么紧张了呢，北京的家庭人口数已经是2.6，上海2.63。现在叫老龄化和少子化，家庭人口结构越来越小，住房不是没有需求。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">楼市区域分化加剧：一线投资回暖，二三线持续下滑
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">从今年来看，宏观经济下行压力仍然很大，还在继续加大。我不认为已经到底，GDP不会上升回暖。世界经济也是如此，美国吵吵很长时间也没敢加息，一旦加息就崩了。房地产调控动作防控了吗？没有，中央政策不明确：一方面想放开房地产相关限制政策，刺激房地产市场，但一旦房地产市场有增长他们就开始犹豫了，住建部出台政策把非限购城市30%的首付降到25%，原来是20%，也就是说现在执行的仍然是从严调控政策。我们认为投资持续低增长还会延续，以后能不能上升还得看宏观经济的变化。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">有没有有利因素？有，货币宽松政策还在继续。稳定住房消费仍然是中央政府的主要目标，政府还是在想利用楼市来拉动GDP。住建部加大旧房、旧城改造，还在提供资金支持和加大力度。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">到年终为止房价开始回升，新建商品房价格低但已经开始环比迅速上升，目前为止七十个大中城市，环比来说上涨速度还是很快的。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">从今年往后看，一是区域分化越来越加剧，二是地区之间GDP的增长变化非常大，还有就是刺激政策还会持续，虽然距年底只剩三个月，但我们预计还会继续出台相关政策。目前我们认为是一个平稳过渡的过程，一线可能涨幅略高，但是二线和三线城市略有交叉，有涨有跌，所以价格总体平稳。明年库存量仍然居高，还是一个继续消化库存的周期。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">前面说区域差别加剧，通过数据可以看出来一线城市房地产开发投资回暖，但二三四线城市是一个持续下滑期，非常明显。另外一线城市施工面积开始反弹，但二三线城市还是持续下降，而且幅度很大。
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