[摘要] 房产经济已经从中国的“经济支柱”慢慢下滑，近年来房产经济越来越不如前几年景气，中国楼市也处于颓废期，那么在这种情况下未来的中国房价会何去何从呢？可以确定的是一线城市很难出现暴涨，三四线城市或许是未来人口转移趋势！
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">如果想投资增长的话得有钱，钱不到位基本上没什么意义。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">先来看看企业，名义上GDP在增长，但企业利润在下降。规模以上工业企业的主要利润率下降更快。和房地产相关的两个重要产业，个是钢材。钢材产业现在的设备利用率降到了百分之五十几，通常设备利用率80%合理，低于70%就是产能过剩。那为什么钢铁产业不能大量关停并转，产业结构调整为什么迟迟进行不了，因为这些设备投入以后，卖一吨钢可能亏一块钱，但是能拿回来三百块钱折旧费。如果不生产这一吨钢，可能表面帐面没有生产亏损，但少了三百的折旧费，钢厂得继续生产。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">中国人不是没有钱，但不在境内花钱。去年中国人境外消费大概一万八千多亿。大家认为这是一个逐渐把消费变成主导地位的一个重要条件。美国GDP当中消费占比70%左右，中国只有30%~40%，与政府投资相关的消费额占50%左右，和国际大部分国家比还是低水平。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产开发投资陷颓势 增速自1984年以来低
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">房地产投资和固定资产投资。通常当房地产投资增速高于固定资产投资增速的时候，GDP增速是上升的。当房地产投资低于固定资产投资增速的时候，GDP是下降的。这个多少年来已经成为重大的规律，所以从建国以来，中国的房地产都是国家调控宏观经济增速的重要工具之一。增速过高过热的时候就压，增速过低或者过冷的时候就刺激。通常是用这个来平衡和拉动。今年我们房地产开发投资增速已经降到3.5，自1984年以来低。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">今年新开工面积持续下降。2014年的1季度土地购置开始出现负增长，一直持续到2013年。为什么2013年出现房价暴涨，因为前两年土地负增长让新开工率急剧下降，2013年出现供应短缺，价格上涨后土地供应开始上涨，但到2014年再一次出现土地购置负增长，我们估计这次负增长趋势可能会持续到明年的三季度。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">目前没地也没钱 短期内不可能靠政策刺激扭转楼市颓势
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">预测房地产未来的时候，通常个指标就是土地，土地供应量。如果土地购置率为负，想投资增长简直不可能。要想让投资上去，先得有地。下锅没有米，土地相当于房地产的米。但是我们看到的一线土地价格略有上升，为此上海近停止了一些土地的供应。房价一高就停止土地供应，这不是让房价更高吗。所以今年土地价格在一线城市是暴涨的，因为供应量少。而三四线城市实际上卖地不如开发用地市场。很多地方政府宁愿不卖地，因为越卖越赔。中央政府要的是名声，地方政府要实惠。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">再看销售，销售速度增长很快。两者之间差什么？价格。我们的销售面积8月份已经变成正7.2的增长。销售额是15.3的增长。 虽然销售面积增长，但还是没有办法消化全部的库存。为什么2008年楼市刺激政策实施后迅速增长，就因为在那时候楼市没有太多库存。但是今天有将近6亿多库存，所以很难在短期之内用几万亿的投资拉动让房地产迅速扭转颓势。
RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/28px 微软雅黑, 宋体;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px 0px 10px;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 2em;-webkit-text-stroke-width: 0px">除了没有地以外也没有钱。前面看到销售额增长已经达到15%的增速，但为什么到位资金增长才只有百分之零点几。原因在于销售款大部分都用来还账，所以今年销售虽然好转但投资不会增长，因为主要的资金链用于还贷，自有资金的增长比例非常非常低。
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